Szczególne rozwiązania dotyczące najmu lokalu usługowego w czasie epidemii COVID-19

Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej: „Ustawa”) wprowadza szereg regulacji szczególnych dotyczących najmu lokali w okresie trwania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii.

„Wakacje czynszowe” w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2

Zgodnie z art. 15ze Ustawy, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.

Na mocy Ustawy najemcy nie są zatem zobowiązani w powyższym okresie do:

regulowania na rzecz wynajmującego jakichkolwiek świadczeń przewidzianych w umowie najmu, w tym zarówno czynszu, opłat eksploatacyjnych jak i ewentualnych kar umownych,

 

pod warunkiem, że:

 

najemca złoży wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu oraz dodatkowych sześciu miesięcy.

Taka oferta winna być złożona

w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2.

W przypadku braku złożenia takiej oferty w ww. terminie, ustawowe ograniczenia wzajemnych zobowiązań stron przestają być wiążące dla wynajmującego, a co za tym idzie najemca zobowiązany będzie do uiszczenia wszystkich należności związanych z zawartą umową.

Wydłużenie umów najmu, których okres obowiązywania kończy się po 31 marca 2020 r., a przed 30 czerwca 2020 r.

Na mocy art. 31s Ustawy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie Ustawy (31 marca 2020 r.), a który upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych.

Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy złożonego najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy.

Powyższe nie ma zastosowania:

  1. do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie Ustawy albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie Ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy, był w zwłoce z zapłatą:
    • czynszu lub
    • innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub
    • opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych

 – za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub

2. jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub

3. jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub

4. do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Zakaz wypowiadania najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu

Art. 31t Ustawy wprowadza czasowy zakaz wypowiedzenia najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu. Artykuł ten stanowi, iż do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.

Powyższego zakazu nie stosuje się w przypadku:

wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z:

  • naruszeniem przez najemcę postanowień umowy najmu, lub
  • naruszenie przez najemcę przepisów prawa dotyczących sposobu używania tego lokalu, lub
  • koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

Uprawnienie do umorzenia lub odroczenia płatności czynszu lokali publicznych

Starostowie oraz prezydenci miast na prawach powiatu zostali Ustawą upoważnieni do:

umarzania lub odraczania płatności należności pieniężnych z tytułu gospodarowania nieruchomościami, a które przypadają Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez starostę, bez zgody wojewody.

Organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego może, w drodze uchwały, postanowić o:

odstąpieniu od dochodzenia należności o charakterze cywilnoprawnym przypadających jednostce samorządu terytorialnego lub jej jednostkom organizacyjnym, w stosunku do podmiotów, których:

  • płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19
  • i które złożą wniosek o odstąpienie od dochodzenia należności.

Uproszczona restrukturyzacja krok po kroku

Tarcza antykryzysowa 4.0., podpisana przez Prezydenta w dniu 23 czerwca 2020 r. wprowadza istotne przepisy, które pozwalają na otwarcie uproszczonego postępowania restrukturyzacyjnego samodzielnie przez przedsiębiorcę. Uproszczona restrukturyzacja krok po kroku:

Czytaj więcej »

Comments are closed.