Szczególne rozwiązania dotyczące najmu lokalu usługowego w czasie epidemii COVID-19

przez koronawirusnajemodroczenie płatnościumarzanie płatnościwakacje czynszowe

Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej: „Ustawa”) wprowadza szereg regulacji szczególnych dotyczących najmu lokali w okresie trwania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii.

„Wakacje czynszowe” w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2

Zgodnie z art. 15ze Ustawy, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.

Na mocy Ustawy najemcy nie są zatem zobowiązani w powyższym okresie do:

regulowania na rzecz wynajmującego jakichkolwiek świadczeń przewidzianych w umowie najmu, w tym zarówno czynszu, opłat eksploatacyjnych jak i ewentualnych kar umownych,

 

pod warunkiem, że:

 

najemca złoży wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu oraz dodatkowych sześciu miesięcy.

Taka oferta winna być złożona

w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2.

W przypadku braku złożenia takiej oferty w ww. terminie, ustawowe ograniczenia wzajemnych zobowiązań stron przestają być wiążące dla wynajmującego, a co za tym idzie najemca zobowiązany będzie do uiszczenia wszystkich należności związanych z zawartą umową.

Wydłużenie umów najmu, których okres obowiązywania kończy się po 31 marca 2020 r., a przed 30 czerwca 2020 r.

Na mocy art. 31s Ustawy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie Ustawy (31 marca 2020 r.), a który upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych.

Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy złożonego najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy.

Powyższe nie ma zastosowania:

  1. do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie Ustawy albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie Ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy, był w zwłoce z zapłatą:
    • czynszu lub
    • innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub
    • opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych

 – za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub

2. jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub

3. jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub

4. do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Zakaz wypowiadania najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu

Art. 31t Ustawy wprowadza czasowy zakaz wypowiedzenia najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu. Artykuł ten stanowi, iż do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.

Powyższego zakazu nie stosuje się w przypadku:

wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z:

  • naruszeniem przez najemcę postanowień umowy najmu, lub
  • naruszenie przez najemcę przepisów prawa dotyczących sposobu używania tego lokalu, lub
  • koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

Uprawnienie do umorzenia lub odroczenia płatności czynszu lokali publicznych

Starostowie oraz prezydenci miast na prawach powiatu zostali Ustawą upoważnieni do:

umarzania lub odraczania płatności należności pieniężnych z tytułu gospodarowania nieruchomościami, a które przypadają Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez starostę, bez zgody wojewody.

Organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego może, w drodze uchwały, postanowić o:

odstąpieniu od dochodzenia należności o charakterze cywilnoprawnym przypadających jednostce samorządu terytorialnego lub jej jednostkom organizacyjnym, w stosunku do podmiotów, których:

  • płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19
  • i które złożą wniosek o odstąpienie od dochodzenia należności.

autor: r.pr. dr Rafał Trzeciakowski

Rozwiązania, które mogą być wykorzystane przy renegocjacji wysokości czynszu najmu lokalu użytkowego

przez najem

Wprowadzone w ustawie z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych rozwiązanie zwane „wakacjami czynszowymi” dotyczy wyłącznie przedsiębiorców wynajmujących lokale w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Pozostali przedsiębiorcy wynajmujący lokale użytkowe na cele związane z prowadzoną działalnością mogą podjąć próbę renegocjacji warunków wiążących ich umów.

Renegocjacja warunków umów najmu

Warto w pierwszej kolejności podjąć próbę renegocjacji warunków umowy najmu. Renegocjacje mogą dotyczyć czasu trwania umowy, wielkości wynajmowanej powierzchni, wysokości czynszu lub sposobu uiszczania opłat, czy uzyskania zgody na podnajem.

 

Można także rozważyć wypowiedzenie umowy, o ile umowa lub ustawa tego nie zabrania.

Umowa najmu zawarta na czas określony może zostać wypowiedziana tylko w wypadkach określonych w umowie. Umowa najmu rozwiązuje się także w wyniku wystąpienia zdarzeń wywołujących skutek rozwiązania umowy najmu na podstawie przepisów ustawowych.

Umowa może zostać w każdej chwili rozwiązana za porozumieniem stron (zarówno zawarta na czas nieokreślony, jak i na czas określony).

Nadzwyczajna zmiana stosunków

Prawo cywilne przewiduje możliwość powoływania się przez strony umowy na tzw. nadzwyczajną zmianę stosunków (rebus sic stantibus).

Zgodnie z art. 3571 Kodeksu cywilnego, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

Przez nadzwyczajną zmianę stosunków rozumie się:

taką zmianę stosunków, która jest wyjątkowa, normalnie niespotykana. Co istotne, nadzwyczajność musi cechować zmianę stosunków, nie zaś zdarzenie, które ją powoduje. Chodzi o sytuacje niezależne od woli stron, wykraczające poza typowe ryzyko gospodarcze.

Artykuł 3571 Kodeksu cywilnego wymaga, by:

  • wskutek nadzwyczajnej zmiany stosunków zaistniała nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia (tj. w terminowym uiszczaniu czynszu w ustalonej w umowie wysokości), którą można wykazać np. poprzez udowodnienie, że z uwagi na przymusowe zamknięcie lokalu zapłata czynszu w ustalonej wysokości jest znacznie utrudniona, albo
  • groźba rażącej straty – wydaje się, że rażąca strata w obecnej sytuacji występuje z uwagi na konieczność płacenia czynszu za nieużywany lokal, który nie z winy najemcy nie przynosi żadnych dochodów, oraZ
  • by żadna ze stron w chwili zawierania umowy nie przewidywała, jaki wpływ na ich stosunek prawny wywoła zmiana okoliczności.

Spełnienie przesłanek materialnoprawnych wynikających z art. 3571 Kodeksu cywilnego uprawnia każdą ze stron stosunku obligacyjnego do wystąpienia do sądu z powództwem przeciwko drugiej stronie o zmianę treści zobowiązania lub o rozwiązanie umowy. Ciężar dowodu zaistnienia wskazanych przesłanek spoczywa na powodzie, który domaga się interwencji sądu polegającej na modyfikacji treści danego stosunku zobowiązaniowego.

Sąd może:

  • zmienić treść zobowiązania np. poprzez zmianę sposobu jego wykonania (zmiana sposobu wykonania zobowiązania może odnosić się do miejsca lub czasu spełnienia świadczenia, rozłożenia świadczenia podzielnego na raty itp.) czy zmianę wysokości świadczenia,
  • rozwiązać umowę (rozwiązanie umowy oznacza zakończenie stosunku zobowiązaniowego na mocy orzeczenia sądu; sąd może w wyroku określić datę, w której dany stosunek prawny ustaje).

 

Wydaje się, że sytuacja wywołania epidemią COVID-19 może zostać uznana za nadzwyczajną zmianę stosunków, z powodu której spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy. Każdy przypadek wymaga jednak indywidualnej oceny. Zamknięte w obecnym czasie galerie handlowe ponoszą znaczne straty, co sąd powinien wziąć pod uwagę w przypadku orzekania o zmianie treści umowy.

 

Mankamentem powyższego rozwiązania jest czas – postępowanie sądowe może trwać wiele miesięcy.

Siła wyższa

Wydaje się, że istnieją uzasadnione podstawy do tego, aby uznać epidemię COVID-19 za siłę wyższą.

Siła wyższa to zdarzenie charakteryzujące się trzema następującymi cechami: zewnętrznością, niemożliwością jego przewidzenia oraz niemożliwością zapobieżenia jego skutkom. W wypadku zamknięcia galerii handlowych czy niektórych obiektów usługowych źródłem zdarzeń będących przejawem wystąpienia siły wyższej jest akt władzy państwowej.

Jeżeli strony w umowie najmu zawarły klauzulę dotyczącą wystąpienia siły wyższej i przewidziały w niej, że strona nie będzie odpowiadać za skutki niewykonania lub nienależytego wykonania swojego zobowiązania spowodowanego działaniem siły wyższej, epidemia COVID-19, co do zasady, może stanowić przesłankę wyłączającą odpowiedzialność odszkodowawczą. Kluczowe jest jednak wykazanie, że stan wywołany epidemią był wyłączną przyczyną niespełnienia danego świadczenia umownego, tj. w wypadku najemcy – uiszczenia czynszu najmu.

Więcej na temat możliwości powoływania się na siłę wyższą jako przesłankę wyłączającą odpowiedzialność odszkodowawczą pisaliśmy tutaj.

Niemożliwość świadczenia

W następstwie działań władzy państwowej doszło do ograniczenia funkcjonowania określonych instytucji i zakładów pracy oraz do czasowego ograniczenia określonych zakresów działalności przedsiębiorców, w tym w zakresie prowadzenia handlu detalicznego i prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej.

 

Z uwagi na powyższe, wśród przedstawicieli doktryny prawniczej pojawiła się koncepcja pozwalająca najemcom na odmowę zapłaty czynszu z uwagi na niemożliwość świadczenia wzajemnego wynajmującego.

Zgodnie z art. 495 Kodeksu cywilnego, jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Jeżeli przyjęlibyśmy, że:

na skutek epidemii COVID-19 świadczenie wzajemne wynajmującego w postaci oddania najemcy rzeczy (lokalu/budynku) do używania przez czas oznaczony oraz utrzymywania jej w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały czas trwania najmu stało się niemożliwe, to wynajmujący nie mógłby skutecznie domagać się świadczenia wzajemnego najemcy w postaci zapłaty czynszu (o ile umowa zawarta pomiędzy stronami nie stanowiłaby inaczej).

 

Jednak o tym czy w odniesieniu do konkretnego stosunku najmu będziemy mogli mówić o niemożliwości świadczenia wynajmującego, zależą okoliczności konkretnego przypadku.

 

Należy jednak wskazać, że w doktrynie prawniczej pojawił się także drugi, przeciwstawny, pogląd, który nie zezwala najemcy na niespełnienie wzajemnego świadczenia umownego w postaci zapłaty czynszu na podstawie art. 495 Kodeksu cywilnego.

 

Zgodnie z tym poglądem wynajmujący spełnia świadczenie wzajemne, ponieważ nie pozbawia najemcy posiadania rzeczy (lokalu/budynku).

Mając na uwadze powyższe, wydaje się, że najlepszym wyjściem byłoby podjęcie renegocjacji warunków umowy najmu przez najemcę, przy powołaniu się na art. 495 Kodeksu cywilnego.

autor: Patrycja Dados