Rozwiązania, które mogą być wykorzystane przy renegocjacji wysokości czynszu najmu lokalu użytkowego

Wprowadzone w ustawie z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych rozwiązanie zwane „wakacjami czynszowymi” dotyczy wyłącznie przedsiębiorców wynajmujących lokale w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Pozostali przedsiębiorcy wynajmujący lokale użytkowe na cele związane z prowadzoną działalnością mogą podjąć próbę renegocjacji warunków wiążących ich umów.

Renegocjacja warunków umów najmu

Warto w pierwszej kolejności podjąć próbę renegocjacji warunków umowy najmu. Renegocjacje mogą dotyczyć czasu trwania umowy, wielkości wynajmowanej powierzchni, wysokości czynszu lub sposobu uiszczania opłat, czy uzyskania zgody na podnajem.

 

Można także rozważyć wypowiedzenie umowy, o ile umowa lub ustawa tego nie zabrania.

Umowa najmu zawarta na czas określony może zostać wypowiedziana tylko w wypadkach określonych w umowie. Umowa najmu rozwiązuje się także w wyniku wystąpienia zdarzeń wywołujących skutek rozwiązania umowy najmu na podstawie przepisów ustawowych.

Umowa może zostać w każdej chwili rozwiązana za porozumieniem stron (zarówno zawarta na czas nieokreślony, jak i na czas określony).

Nadzwyczajna zmiana stosunków

Prawo cywilne przewiduje możliwość powoływania się przez strony umowy na tzw. nadzwyczajną zmianę stosunków (rebus sic stantibus).

Zgodnie z art. 3571 Kodeksu cywilnego, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

Przez nadzwyczajną zmianę stosunków rozumie się:

taką zmianę stosunków, która jest wyjątkowa, normalnie niespotykana. Co istotne, nadzwyczajność musi cechować zmianę stosunków, nie zaś zdarzenie, które ją powoduje. Chodzi o sytuacje niezależne od woli stron, wykraczające poza typowe ryzyko gospodarcze.

Artykuł 3571 Kodeksu cywilnego wymaga, by:

  • wskutek nadzwyczajnej zmiany stosunków zaistniała nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia (tj. w terminowym uiszczaniu czynszu w ustalonej w umowie wysokości), którą można wykazać np. poprzez udowodnienie, że z uwagi na przymusowe zamknięcie lokalu zapłata czynszu w ustalonej wysokości jest znacznie utrudniona, albo
  • groźba rażącej straty – wydaje się, że rażąca strata w obecnej sytuacji występuje z uwagi na konieczność płacenia czynszu za nieużywany lokal, który nie z winy najemcy nie przynosi żadnych dochodów, oraZ
  • by żadna ze stron w chwili zawierania umowy nie przewidywała, jaki wpływ na ich stosunek prawny wywoła zmiana okoliczności.

Spełnienie przesłanek materialnoprawnych wynikających z art. 3571 Kodeksu cywilnego uprawnia każdą ze stron stosunku obligacyjnego do wystąpienia do sądu z powództwem przeciwko drugiej stronie o zmianę treści zobowiązania lub o rozwiązanie umowy. Ciężar dowodu zaistnienia wskazanych przesłanek spoczywa na powodzie, który domaga się interwencji sądu polegającej na modyfikacji treści danego stosunku zobowiązaniowego.

Sąd może:

  • zmienić treść zobowiązania np. poprzez zmianę sposobu jego wykonania (zmiana sposobu wykonania zobowiązania może odnosić się do miejsca lub czasu spełnienia świadczenia, rozłożenia świadczenia podzielnego na raty itp.) czy zmianę wysokości świadczenia,
  • rozwiązać umowę (rozwiązanie umowy oznacza zakończenie stosunku zobowiązaniowego na mocy orzeczenia sądu; sąd może w wyroku określić datę, w której dany stosunek prawny ustaje).

 

Wydaje się, że sytuacja wywołania epidemią COVID-19 może zostać uznana za nadzwyczajną zmianę stosunków, z powodu której spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy. Każdy przypadek wymaga jednak indywidualnej oceny. Zamknięte w obecnym czasie galerie handlowe ponoszą znaczne straty, co sąd powinien wziąć pod uwagę w przypadku orzekania o zmianie treści umowy.

 

Mankamentem powyższego rozwiązania jest czas – postępowanie sądowe może trwać wiele miesięcy.

Siła wyższa

Wydaje się, że istnieją uzasadnione podstawy do tego, aby uznać epidemię COVID-19 za siłę wyższą.

Siła wyższa to zdarzenie charakteryzujące się trzema następującymi cechami: zewnętrznością, niemożliwością jego przewidzenia oraz niemożliwością zapobieżenia jego skutkom. W wypadku zamknięcia galerii handlowych czy niektórych obiektów usługowych źródłem zdarzeń będących przejawem wystąpienia siły wyższej jest akt władzy państwowej.

Jeżeli strony w umowie najmu zawarły klauzulę dotyczącą wystąpienia siły wyższej i przewidziały w niej, że strona nie będzie odpowiadać za skutki niewykonania lub nienależytego wykonania swojego zobowiązania spowodowanego działaniem siły wyższej, epidemia COVID-19, co do zasady, może stanowić przesłankę wyłączającą odpowiedzialność odszkodowawczą. Kluczowe jest jednak wykazanie, że stan wywołany epidemią był wyłączną przyczyną niespełnienia danego świadczenia umownego, tj. w wypadku najemcy – uiszczenia czynszu najmu.

Więcej na temat możliwości powoływania się na siłę wyższą jako przesłankę wyłączającą odpowiedzialność odszkodowawczą pisaliśmy tutaj.

Niemożliwość świadczenia

W następstwie działań władzy państwowej doszło do ograniczenia funkcjonowania określonych instytucji i zakładów pracy oraz do czasowego ograniczenia określonych zakresów działalności przedsiębiorców, w tym w zakresie prowadzenia handlu detalicznego i prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej.

 

Z uwagi na powyższe, wśród przedstawicieli doktryny prawniczej pojawiła się koncepcja pozwalająca najemcom na odmowę zapłaty czynszu z uwagi na niemożliwość świadczenia wzajemnego wynajmującego.

Zgodnie z art. 495 Kodeksu cywilnego, jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Jeżeli przyjęlibyśmy, że:

na skutek epidemii COVID-19 świadczenie wzajemne wynajmującego w postaci oddania najemcy rzeczy (lokalu/budynku) do używania przez czas oznaczony oraz utrzymywania jej w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały czas trwania najmu stało się niemożliwe, to wynajmujący nie mógłby skutecznie domagać się świadczenia wzajemnego najemcy w postaci zapłaty czynszu (o ile umowa zawarta pomiędzy stronami nie stanowiłaby inaczej).

 

Jednak o tym czy w odniesieniu do konkretnego stosunku najmu będziemy mogli mówić o niemożliwości świadczenia wynajmującego, zależą okoliczności konkretnego przypadku.

 

Należy jednak wskazać, że w doktrynie prawniczej pojawił się także drugi, przeciwstawny, pogląd, który nie zezwala najemcy na niespełnienie wzajemnego świadczenia umownego w postaci zapłaty czynszu na podstawie art. 495 Kodeksu cywilnego.

 

Zgodnie z tym poglądem wynajmujący spełnia świadczenie wzajemne, ponieważ nie pozbawia najemcy posiadania rzeczy (lokalu/budynku).

Mając na uwadze powyższe, wydaje się, że najlepszym wyjściem byłoby podjęcie renegocjacji warunków umowy najmu przez najemcę, przy powołaniu się na art. 495 Kodeksu cywilnego.

Uproszczona restrukturyzacja krok po kroku

Tarcza antykryzysowa 4.0., podpisana przez Prezydenta w dniu 23 czerwca 2020 r. wprowadza istotne przepisy, które pozwalają na otwarcie uproszczonego postępowania restrukturyzacyjnego samodzielnie przez przedsiębiorcę. Uproszczona restrukturyzacja krok po kroku:

Czytaj więcej »

Epidemia COVID-19 jako siła wyższa?

Zakwalifikowanie epidemii COVID-19 jako siły wyższej nie zwalnia z obowiązku wykonywania zobowiązań umownych. Analizę ewentualnych konsekwencji prawnych związanych z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy należy oprzeć przede wszystkim na treści wiążącej strony umowy, a także na przepisach kodeksu cywilnego regulujących kwestię niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.

 

Brak jest w polskim porządku prawnym definicji siły wyższej. Doktryna i praktyka orzecznicza ugruntowały jednak stanowisko, zgodnie z którym:

siła wyższa rozumiana jest jako zdarzenie zewnętrzne o charakterze nagłym i nadzwyczajnym, niezależne od stron, którego strony przewidzieć nie mogły w chwili zawarcia umowy oraz którego skutkom nie były w stanie zapobiec.

Czy epidemię COVID-19 można uznać za zdarzenie będące siłą wyższą?

Wydaje się, że istnieją ku temu jak najbardziej uzasadnione podstawy. Nawet wtedy, gdy strony wprost w umowie nie wskazały, że za zdarzenie stanowiące siłę wyższą rozumie się także epidemie. Wymieniane w umowach zdarzenia objęte klauzulą siły wyższej najczęściej nie stanowią katalogu zamkniętego.

Klauzula siły wyższej w umowie

Wprowadzenie do umowy klauzuli siły wyższej, co do zasady, daje stronom umowy możliwość uniknięcia odpowiedzialności za skutki niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania spowodowanego działaniem siły wyższej.

Jeżeli zatem strony w umowie przewidziały, że:

nie odpowiadają za skutki niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania spowodowanego działaniem siły wyższej –

strona powołująca się na siłę wyższą może uniknąć odpowiedzialności za powstałe z tego powodu szkody drugiej strony,

pod warunkiem że wykaże, że siła wyższa stanowiła przyczynę niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

W praktyce oznacza to, że może uniknąć np. płacenia odszkodowań czy kar umownych. Wystąpienie siły wyższej stanowi w takiej sytuacji przesłankę wyłączającą odpowiedzialność odszkodowawczą dłużnika. Nie oznacza to jednak braku obowiązku wykonania zobowiązania po ustaniu siły wyższej.

Wystąpienie siły wyższej nie powoduje automatycznie zwolnienia strony z obowiązku wykonania zobowiązania i z odpowiedzialności za skutki jego niewykonania lub nienależytego wykonania. Konieczne jest wykazanie, że to epidemia COVID-19, a nie inne towarzyszące zdarzenie, wpłynęło na niemożność wykonania zobowiązania. Ciężar wykazania tego faktu spoczywa na stronie, która nie wykonała zobowiązania lub wykonała je nienależycie.

Brak klauzuli siły wyższej w umowie

Jeżeli jednak strony w umowie nie przewidziały klauzuli siły wyższej, będą miały możliwość uniknięcia odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy według zasad ogólnych kodeksu cywilnego (o ile ustawa, umowa lub inna czynność prawna nie stanowi inaczej).

ZASADA: za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy dłużnik ponosi odpowiedzialność, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Uproszczona restrukturyzacja krok po kroku

Tarcza antykryzysowa 4.0., podpisana przez Prezydenta w dniu 23 czerwca 2020 r. wprowadza istotne przepisy, które pozwalają na otwarcie uproszczonego postępowania restrukturyzacyjnego samodzielnie przez przedsiębiorcę. Uproszczona restrukturyzacja krok po kroku:

Czytaj więcej »